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Comment sont imposées les SCPI de rendement ?

Toutes les SCPI génèrent des revenus locatifs qui sont empochés par chaque investisseur. Du fait qu’elles sont dites fiscalement transparentes, c’est ce dernier qui doit donc s’acquitter des impôts qui y sont rattachés, et qui effectuera la déclaration fiscale tous les ans, ces revenus étant par conséquent des revenus fonciers. Les plus-values en cas de revente sont elles aussi imposées et sont soumises aux mêmes dispositions sur l’impôt des plus-values immobilières. Plus d’explications à travers les lignes qui suivent.

Les revenus locatifs, l’imposition à l’IR et aux prélèvements sociaux

La SCPI génère des loyers, comme détaillé ci-dessus, reversés à chaque associé sous forme de dividendes. La taxation tient compte du barème progressif de l’impôt sur le revenu selon le taux marginal d’imposition ou TMI. L’investisseur est aussi soumis au paiement des prélèvements sociaux de 17.2%.

Notons par ailleurs que les placements de capitaux en attente d’investissement génèrent des revenus financiers qui sont eux aussi imposables.

Les plus-values immobilières et mobilières

Ces plus-values proviennent de différentes sources : de la cession des parts de SCPI de même que de la cession d’immeubles. L’impôt y afférent s’applique, selon qu’il s’agisse alors d’une plus-value immobilière ou d’une plus-value mobilière, de même que les prélèvements sociaux de 17.2%.

Euro, Semblent, Argent, Finances Les régimes fiscaux

Il existe deux principaux types de régime en fonction du montant imposable :

  • le régime microfoncier, si le montant des revenus est inférieur à 15 000 euros par an. Notons qu’il doit s’agir dans ce cas de revenus issus d’un investissement locatif d’immobilier en direct et de ceux d’une SCPI
  • le régime réel d’imposition, si le montant des dividendes issus de la SCPI est supérieur à 15 000 euros par an. Ce régime a pour avantage de permettre à l’investisseur de déduire certaines charges, telles que les dépenses d’entretien et de réparation, les taxes foncières, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt et d’autres charges diverses.

Le choix de l’un ou l’autre de ces derniers dépend aussi du type de l’investisseur, s’il s’agit d’un particulier imposé à l’IR ou plutôt d’un professionnel assujetti à l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité en cas de détention de parts démembrées

La fiscalité n’est pas la même dès lors que les parts sont acquises en usufruit ou en nue-propriété, c’est-à-dire si elles ont subi le montage du démembrement. Celui-ci a d’ailleurs pour avantage principal de faire profiter d’une fiscalité très attractive, en particulier pour celui qui détient les parts en nue-propriété. Ce dernier est dispensé d’impôt foncier puisqu’il ne perçoit pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement. C’est plutôt l’usufruitier qui sera imposé et ce, en tenant compte de son âge pour déterminer la valeur de l’usufruit.

Quid de l’imposition avec les SCPI fiscales ?

Il existe une deuxième catégorie de SCPI qui sont celles dites fiscales et qui donnent lieu à une réduction d’impôt. Les SCPI de déficit foncier fonctionnent fiscalement comme l’immobilier détenu en direct, de même que les SCPI Malraux (avec une réduction d’impôt allant de 22% à 30%) et les SCPI Pinel (avec un allègement fiscal de 12%, de 18% ou de 21% en fonction de la durée de détention). Attention toutefois car, bien qu’elles génèrent cet avantage qui en fait le principal attrait, les dividendes perçus sont eux aussi fiscalisés. Il vaut donc mieux prendre le temps de bien réaliser sa simulation avant de décider du choix de la SCPI fiscale.

Cas des SCPI étrangères

De plus en plus de SCPI investissent désormais en Europe et à l’étranger, et l’imposition de leurs revenus locatifs tient compte des dispositions fiscales du pays où leur parc immobilier est exploité. Toujours s’enquérir à l’avance de ladite fiscalité par conséquent, afin d’éviter les mauvaises surprises.

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